Que arrendamento para um arrendamento?
O arrendamento sob assinatura privada
O arrendamento sob assinatura privada redige-se entre particulares e assina-se por eles ou via um gestor locativo ou um advogado.
O arrendamento notarial
O arrendamento notarial é um ato autêntico, redigido e assinado pelo notário e pelas partes. O ato contém em particular a obrigação de pagar uma renda.
Por que recorrer a um arrendamento notarial?
As vantagens do ato autêntico
- — o arrendatário não corre o risco de assinar um arrendamento que não contenha todas as garantias que lhe oferece a lei;
- — tem a segurança de que as somas que pagou são exatas e incontestáveis pelo seu proprietário;
O mesmo vale da segurança do proprietário, pois cada tipo de arrendamento está enquadrado por numerosos textos legislativos e regulamentares obrigatórios.
Certos incumprimentos são sancionados penalmente e a responsabilidade dos proprietários é cada vez mais procurada. Questões de saúde pública justificam por vezes estas imputações. O senhorio deve estar seguro de respeitar bem todas as regras obrigatórias em matéria de arrendamento de habitação (noção de habitação decente, de superfície e volume mínimo, entrega de diagnósticos obrigatórios ...)
Os conselhos do notário
Arrendamento não mobilado ou mobilado: quais são as regras? Como redigir o arrendamento? Como estimar a renda? Como proteger-se do não pagamento da renda? A quem se deve arrendar? O que deve compreender o Estado dos lugares? Quais são as obrigações do senhorio (habitação decente)? Quem está a cargo das obras? O arrendamento necessita de um pedido de autorização prévia de colocação em arrendamento de habitação? ...
Face ao aumento das regras a respeitar em matéria locativa, os conselhos de um notário serão preciosos no momento da colocação em arrendamento de um bem e evitarão ao senhorio cometer erros ou esquecimentos.
Como fixar a renda?
O princípio
A renda dos novos arrendamentos (primeiro arrendamento ou rearrendamento com mudança de arrendatário) fixa-se livremente (Lei 89-462 de 6-7-1989 art. 17, II).
As exceções
Habitações energívoras
A renda dos arrendamentos renovados ou tacitamente reconduzidos a partir de 24 de agosto de 2022, que incidem sobre uma habitação de classe energética G não pode exceder a última renda aplicada (Lei 89-462 de 6-7-1989 art. 17, II).
Para os arrendamentos concluídos, renovados ou tacitamente reconduzidos a partir de 24 de agosto de 2022 sobre uma habitação de classe energética F, o novo arrendatário deve ver a última renda aplicada (lembrete, é proibido concluir um arrendamento de habitação sobre uma habitação de classe energética G desde 1 de janeiro de 2025).
Limitação das rendas
Esta experimentação é aplicável até 24 de novembro de 2026 em certas zonas tensas (art. 140 da lei 2018-1021 de 23-11-2018).
Sob reserva das condições enumeradas no artigo 140, os municípios em causa podem solicitar que seja posto em marcha um dispositivo de limitação das rendas sobre todo ou parte do seu território.
O representante do Estado no departamento fixa, cada ano, por decreto:
- — uma renda de referência,
- — uma renda de referência majorada (igual à renda de referência majorada em 20%)
- — e uma renda de referência diminuída (igual à renda de referência diminuída em 30%),
Estas rendas exprimem-se por um preço por metro quadrado de superfície habitável, por categoria de habitações e por setor geográfico.
A renda fixada não pode exceder a renda de referência majorada correspondente às características da habitação.
Um complemento de renda pode aplicar-se para habitações que apresentem certas características de localização ou de conforto.
Enquadramento dos aumentos de rendas
Os aumentos de rendas autorizados durante uma nova colocação em arrendamento podem limitar-se:
- — Em zona tensa, (nos municípios onde se aplica o imposto sobre habitações vagas e que figuram na lista anexa ao decreto n° 2013-392 de 10 de maio de 2013, regularmente atualizado);
- — por decreto de bloqueio de 27 de julho de 2017, atualizado cada ano (e ultimamente em julho de 2025).
Estas disposições não se aplicam pois se a habitação se arrenda pela primeira vez ou já não se arrenda há pelo menos 18 meses.
A renda inicial solicitada a um novo arrendatário deve ser:
- — idêntica à que se aplicava ao anterior arrendatário,
- — e revista em função da variação do índice de referência das rendas (IRL) salvo se uma revisão interveio no decurso dos 12 meses precedentes.
- — Inferior à renda de referência majorada fixada por decreto
Exceções legais
Por exceção, a renda do novo contrato de arrendamento pode ser reavaliada nas condições e nos limites fixados pelo artigo 4 do decreto de bloqueio:
- — Se a renda do anterior arrendatário está manifestamente infravalorizada: o aumento da nova renda não pode exceder a metade da diferença entre o montante de uma renda determinada por referência às rendas habitualmente constatadas na vizinhança para habitações comparáveis e a última renda aplicada ao anterior arrendatário
- — Se foram realizados trabalhos de melhoria desde a conclusão do contrato de arrendamento inicial com o anterior arrendatário ou, em caso de o arrendamento ter sido renovado, desde a sua última renovação: o aumento da renda anual não pode exceder 15% do custo real dos trabalhos com todos os impostos incluídos;
- — se foram realizados trabalhos de melhoria há menos de seis meses e por um montante no mínimo equivalente ao último ano de renda: a renda pode ser livremente reavaliada.
Como se revê a renda em curso de arrendamento?
Salvo exceções (em particular em caso de renda manifestamente infravalorizada), o aumento anual de uma renda (na data convencionada entre as partes ou, na sua falta, na data de aniversário do arrendamento) só é possível se está expressamente previsto no contrato de arrendamento.
Não pode ser superior à variação do índice de referência das rendas (IRL), publicado trimestralmente pelo INSEE. Este índice corresponde à média, sobre os doze últimos meses, da evolução dos preços no consumo, fora tabaco e fora rendas.
O senhorio deve manifestar a sua vontade de aplicar esta revisão prevista no contrato. Dispõe de um prazo de um ano, a contar da data prevista, para fazer o pedido. Passado este prazo, a revisão da renda para o ano transcorrido já não é possível.
Atenção: A renda dos arrendamentos concluídos, renovados ou tacitamente reconduzidos a partir de 24 de agosto de 2022, que incidem sobre uma habitação de classe energética F não pode ser revista (lei 89-462 de 6-7-1989 art. 17-1, II). O mesmo para os arrendamentos renovados ou tacitamente reconduzidos e concluídos anteriormente a 1 de janeiro de 2025 para uma habitação de classe energética G.
Garantias de Arrendamento: Caução e Fiador
Arrendamento e depósito de garantia
O senhorio pode exigir um depósito de garantia no momento da colocação em arrendamento de um bem a título de residência principal. Pago à entrada nos lugares, o seu montante deve obrigatoriamente figurar no arrendamento e não pode ser superior a 1 mês de renda sem encargos para um arrendamento não mobilado (artigo 22 da lei de 6 de julho de 1989).
Nenhum depósito de garantia pode ser solicitado se a renda é pagável antecipadamente por um período superior a 2 meses. O depósito de garantia está limitado a 2 meses para um arrendamento mobilado. (Artigo 25-6 da mesma lei)
Atenção: o senhorio não pode exigir depósito de garantia no quadro do arrendamento mobilidade (artigo 25-17 da mesma lei).
Arrendamento e fiança
A fiança pode ser uma pessoa singular (particular) ou moral que se compromete por escrito (ato de fiança) a pagar ao proprietário, em particular a renda, os encargos e as reparações locativas em caso de incumprimento do arrendatário.
Fiança Solidária
Exemplo de organismo que se faz fiador: Action logement, via o dispositivo Visale. Em caso de não pagamentos de rendas o organismo pode fazer-se cargo do equivalente de 36 mensalidades no máximo. O arrendatário deverá depois reembolsar a fiança.
Despejo e proteção dos arrendatários
Os motivos do despejo dado pelo senhorio
Conforme ao artigo 15 da lei de 6 de julho de 1989, “Quando o senhorio dá despejo ao seu arrendatário, este despejo deve estar justificado:
quer seja pela sua decisão de retomar ou de vender a habitação, quer seja por um motivo legítimo e sério, em particular o incumprimento pelo arrendatário de uma das obrigações que lhe incumbem.
Sob pena de nulidade, o despejo dado pelo senhorio deve indicar o motivo alegado e, em caso de retoma, o nome e endereço do beneficiário da retoma assim como a natureza do vínculo existente entre o senhorio e o beneficiário da retoma que não pode ser mais que o senhorio, o seu cônjuge, o companheiro ao qual está ligado por um pacto civil de solidariedade registado na data do despejo, o seu concubino notório desde há pelo menos um ano na data do despejo, os seus ascendentes, os seus descendentes ou os do seu cônjuge, do seu companheiro ou do seu concubino notório.
Quando dá despejo ao seu arrendatário para retomar a habitação, o senhorio justifica o carácter real e sério da sua decisão de retoma. O prazo de pré-aviso aplicável ao despejo é de seis meses quando emana do senhorio”.
Despejo em caso de compra de habitação ocupada
Do mesmo modo, as condições em que um proprietário que faz a aquisição de uma habitação ocupada pode dar despejo ao seu arrendatário estão estritamente enquadradas pelo mesmo artigo.
- — Assim, se o termo do contrato de arrendamento em curso intervém menos de 3 anos depois da data de aquisição, o senhorio não pode dar despejo ao seu arrendatário por venda mais que no termo da primeira recondução tácita ou da primeira renovação do contrato de arrendamento em curso (em contrapartida, se o termo intervém mais de 3 anos depois da data de aquisição, o despejo por venda pode dar-se no termo do contrato de arrendamento em curso).
- — Se se trata de um despejo por retoma e que o termo do arrendamento em curso intervém menos de 2 anos depois da aquisição, o despejo dado pelo senhorio no termo do contrato de arrendamento em curso surtirá efeito 2 anos a contar da aquisição.
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