Quale contratto per una locazione?
Il contratto sotto firma privata
Il contratto sotto firma privata è redatto tra privati e firmato da loro o tramite un gestore locativo o un avvocato.
Il contratto notarile
Il contratto notarile è un atto autentico, redatto e firmato dal notaio e dalle parti. L'atto contiene in particolare l'obbligo di pagare un canone.
Perché ricorrere a un contratto notarile?
I vantaggi dell'atto autentico
- — il conduttore non rischia di firmare un contratto che non contenga tutte le garanzie che gli offre la legge;
- — ha la sicurezza che le somme che ha versato sono esatte e incontestabili da parte del suo proprietario;
Lo stesso vale per la sicurezza del proprietario, poiché ogni tipo di locazione è inquadrato da numerosi testi legislativi e regolamentari obbligatori.
Certe inadempienze sono sanzionate penalmente e la responsabilità dei proprietari è sempre più ricercata. Questioni di salute pubblica giustificano talvolta queste imputazioni. Il locatore deve essere sicuro di rispettare bene tutte le regole obbligatorie in materia di locazione abitativa (nozione di alloggio decente, superficie e volume minimi, consegna di diagnosi obbligatorie ...)
I consigli del notaio
Locazione non ammobiliata o ammobiliata: quali sono le regole? Come redigere il contratto? Come stimare il canone? Come proteggersi dal mancato pagamento del canone? A chi bisogna affittare? Cosa deve comprendere lo Stato dei luoghi? Quali sono gli obblighi del locatore (alloggio decente)? Chi è a carico dei lavori? La locazione necessita di una domanda di autorizzazione preventiva di messa in locazione? ...
Di fronte all'aumento delle regole da rispettare in materia locativa, i consigli di un notaio saranno preziosi al momento della messa in locazione di un bene ed eviteranno al locatore di commettere errori o dimenticanze.
Come fissare il canone?
Il principio
Il canone dei nuovi affitti (primo affitto o riaffitto con cambio di conduttore) è fissato liberamente (Legge 89-462 del 6-7-1989 art. 17, II).
Le eccezioni
Alloggi energivori
Il canone dei contratti rinnovati o tacitamente rinnovati a partire dal 24 agosto 2022, che riguardano un alloggio di classe energetica G non può eccedere l'ultimo canone applicato (Legge 89-462 del 6-7-1989 art. 17, II).
Per i contratti conclusi, rinnovati o tacitamente rinnovati a partire dal 24 agosto 2022 su un alloggio di classe energetica F, il nuovo conduttore deve vedersi comunicare l'ultimo canone applicato (promemoria, è vietato concludere un contratto di locazione abitativa su un alloggio di classe energetica G dal 1° gennaio 2025).
Limitazione dei canoni
Questa sperimentazione è applicabile fino al 24 novembre 2026 in certe zone tese (art. 140 della legge 2018-1021 del 23-11-2018).
Sotto riserva delle condizioni enumerate nell'articolo 140, i comuni interessati possono chiedere che sia messo in opera un dispositivo di limitazione dei canoni su tutto o parte del loro territorio.
Il rappresentante dello Stato nel dipartimento fissa, ogni anno, con decreto:
- — un canone di riferimento,
- — un canone di riferimento maggiorato (pari al canone di riferimento maggiorato del 20%)
- — e un canone di riferimento diminuito (pari al canone di riferimento diminuito del 30%),
Questi canoni sono espressi per un prezzo al metro quadrato di superficie abitabile, per categoria di alloggi e per settore geografico.
Il canone fissato non può superare il canone di riferimento maggiorato corrispondente alle caratteristiche dell'alloggio.
Un complemento di canone può essere applicato per alloggi che presentano certe caratteristiche di localizzazione o di comfort.
Inquadramento degli aumenti di canone
Gli aumenti di canone autorizzati durante una nuova messa in locazione possono essere limitati:
- — In zona tesa, (nei comuni dove si applica la tassa sugli alloggi sfitti e che figurano nella lista annessa al decreto n° 2013-392 del 10 maggio 2013, regolarmente aggiornato);
- — dal decreto di blocco del 27 luglio 2017, aggiornato ogni anno (e ultimamente a luglio 2025).
Queste disposizioni non si applicano dunque se l'alloggio è affittato per la prima volta o non è più affittato da almeno 18 mesi.
Il canone iniziale richiesto a un nuovo conduttore deve essere:
- — identico a quello che era applicato al precedente conduttore,
- — e rivisto in funzione della variazione dell'indice di riferimento dei canoni (IRL) salvo se una revisione è intervenuta nel corso dei 12 mesi precedenti.
- — Inferiore al canone di riferimento maggiorato fissato con decreto
Eccezioni legali
Per eccezione, il canone del nuovo contratto di locazione può essere rivalutato nelle condizioni e nei limiti fissati dall'articolo 4 del decreto di blocco:
- — Se il canone del precedente conduttore è manifestamente sottovalutato: l'aumento del nuovo canone non può superare la metà della differenza tra l'importo di un canone determinato per riferimento ai canoni abitualmente constatati nel vicinato per alloggi comparabili e l'ultimo canone applicato al precedente conduttore
- — Se sono stati realizzati lavori di miglioramento dalla conclusione del contratto iniziale con il precedente conduttore o, in caso di rinnovo del contratto, dalla sua ultima rinnovazione: l'aumento del canone annuale non può superare il 15% del costo reale dei lavori tutte tasse incluse;
- — se sono stati realizzati lavori di miglioramento da meno di sei mesi e per un importo almeno equivalente all'ultimo anno di canone: il canone può essere liberamente rivalutato.
Come si revisiona il canone in corso di locazione?
Salvo eccezioni (in particolare in caso di canone manifestamente sottovalutato), l'aumento annuale di un canone (alla data convenuta tra le parti o, in difetto, alla data di anniversario del contratto) è possibile solo se è espressamente previsto nel contratto di locazione.
Non può essere superiore alla variazione dell'indice di riferimento dei canoni (IRL), pubblicato trimestralmente dall'INSEE. Questo indice corrisponde alla media, sugli ultimi dodici mesi, dell'evoluzione dei prezzi al consumo, fuori tabacco e fuori canoni.
Il locatore deve manifestare la sua volontà di applicare questa revisione prevista nel contratto. Dispone di un termine di un anno, a decorrere dalla data prevista, per farne richiesta. Passato questo termine, la revisione del canone per l'anno trascorso non è più possibile.
Attenzione: Il canone dei contratti conclusi, rinnovati o tacitamente rinnovati a partire dal 24 agosto 2022, che riguardano un alloggio di classe energetica F non può essere revisionato (legge 89-462 del 6-7-1989 art. 17-1, II). Lo stesso per i contratti rinnovati o tacitamente rinnovati e conclusi anteriormente al 1° gennaio 2025 per un alloggio di classe energetica G.
Garanzie di Locazione: Deposito Cauzionale & Fideiussione
Locazione e deposito cauzionale
Il locatore può esigere un deposito cauzionale al momento della messa in locazione di un bene a titolo di residenza principale. Versato all'entrata nei luoghi, il suo importo deve obbligatoriamente figurare nel contratto e non può essere superiore a 1 mese di canone senza oneri per una locazione non ammobiliata (articolo 22 della legge del 6 luglio 1989).
Nessun deposito cauzionale può essere richiesto se il canone è pagabile in anticipo per un periodo superiore a 2 mesi. Il deposito cauzionale è limitato a 2 mesi per una locazione ammobiliata. (Articolo 25-6 della stessa legge)
Attenzione: il locatore non può esigere deposito cauzionale nel quadro del contratto di mobilità (articolo 25-17 della stessa legge).
Locazione e fideiussione
La fideiussione può essere una persona fisica (privato) o giuridica che si impegna per iscritto (atto di fideiussione) a pagare al proprietario, in particolare il canone, gli oneri e le riparazioni locative in caso di inadempimento del conduttore.
Fideiussione Solidale
Esempio di organismo che si fa fideiussore: Action logement, tramite il dispositivo Visale. In caso di mancati pagamenti dei canoni l'organismo può farsi carico dell'equivalente di 36 mensilità al massimo. Il conduttore dovrà poi rimborsare la fideiussione.
Disdetta e protezione dei conduttori
I motivi della disdetta data dal locatore
Conformemente all'articolo 15 della legge del 6 luglio 1989, “Quando il locatore dà disdetta al suo conduttore, questa disdetta deve essere giustificata:
sia dalla sua decisione di riprendere o di vendere l'alloggio, sia per un motivo legittimo e serio, in particolare l'inadempimento da parte del conduttore di uno degli obblighi che gli incombono.
A pena di nullità, la disdetta data dal locatore deve indicare il motivo addotto e, in caso di ripresa, il nome e indirizzo del beneficiario della ripresa così come la natura del legame esistente tra il locatore e il beneficiario della ripresa che non può essere che il locatore, il suo coniuge, il partner al quale è legato da un patto civile di solidarietà registrato alla data della disdetta, il suo convivente notorio da almeno un anno alla data della disdetta, i suoi ascendenti, i suoi discendenti o quelli del suo coniuge, del suo partner o del suo convivente notorio.
Quando dà disdetta al suo conduttore per riprendere l'alloggio, il locatore giustifica il carattere reale e serio della sua decisione di ripresa. Il termine di preavviso applicabile alla disdetta è di sei mesi quando emana dal locatore”.
Disdetta in caso di acquisto di alloggio occupato
Allo stesso modo, le condizioni in cui un proprietario che fa l'acquisto di un alloggio occupato può dare disdetta al suo conduttore sono strettamente inquadrate dallo stesso articolo.
- — Così, se il termine del contratto di locazione in corso interviene meno di 3 anni dopo la data di acquisto, il locatore non può dare disdetta al suo conduttore per vendita se non al termine del primo rinnovo tacito o del primo rinnovo del contratto in corso (invece, se il termine interviene più di 3 anni dopo la data di acquisto, la disdetta per vendita può essere data al termine del contratto in corso).
- — Se si tratta di una disdetta per ripresa e il termine della locazione in corso interviene meno di 2 anni dopo l'acquisto, la disdetta data dal locatore al termine del contratto in corso avrà effetto 2 anni a decorrere dall'acquisto.
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