Welcher Mietvertrag für eine Vermietung?
Der privatschriftliche Mietvertrag
Der privatschriftliche Mietvertrag wird zwischen Privatpersonen erstellt und von ihnen oder über einen Mietverwalter oder Anwalt unterzeichnet.
Der notarielle Mietvertrag
Der notarielle Mietvertrag ist eine öffentliche Urkunde, die vom Notar und den Parteien erstellt und unterzeichnet wird. Die Urkunde enthält insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung einer Miete.
Warum einen notariellen Mietvertrag wählen?
Die Vorteile der öffentlichen Urkunde
- — Der Mieter riskiert nicht, einen Mietvertrag zu unterzeichnen, der nicht alle Garantien enthält, die ihm das Gesetz bietet;
- — Er hat die Gewissheit, dass die von ihm gezahlten Beträge korrekt und von seinem Vermieter unbestreitbar sind;
Dies gilt auch für die Sicherheit des Eigentümers, da jede Art von Mietvertrag von zahlreichen zwingenden gesetzlichen und behördlichen Texten umrahmt wird.
Einige Verstöße werden strafrechtlich geahndet und die Haftung der Eigentümer wird zunehmend gesucht. Fragen der öffentlichen Gesundheit rechtfertigen manchmal diese Inanspruchnahmen. Der Vermieter muss sicher sein, alle zwingenden Regeln im Bereich der Wohnungsvermietung einzuhalten (Begriff der menschenwürdigen Wohnung, Mindestfläche und -volumen, Vorlage der obligatorischen Diagnosen ...)
Die Ratschläge des Notars
Unmöblierte oder möblierte Vermietung: Welche Regeln gelten? Wie wird der Mietvertrag verfasst? Wie wird die Miete geschätzt? Wie schützt man sich vor Mietausfall? An wen soll vermietet werden? Was muss das Übergabeprotokoll enthalten? Welche Pflichten hat der Vermieter (menschenwürdige Wohnung)? Wer ist für Arbeiten zuständig? Bedarf die Vermietung einer vorherigen Genehmigung zur Vermietung von Wohnraum? ...
Angesichts der Zunahme der im Mietbereich zu beachtenden Regeln werden die Ratschläge eines Notars bei der Vermietung einer Immobilie wertvoll sein und dem Vermieter helfen, Fehler oder Versäumnisse zu vermeiden.
Wie wird die Miete festgesetzt?
Der Grundsatz
Die Miete für Neuvermietungen (Erstvermietung oder Wiedervermietung mit Mieterwechsel) wird frei festgesetzt (Gesetz 89-462 vom 6.7.1989 Art. 17, II).
Die Ausnahmen
Energieineffiziente Wohnungen
Die Miete von Mietverträgen, die ab dem 24. August 2022 erneuert oder stillschweigend verlängert werden und sich auf eine Wohnung der Energieklasse G beziehen, darf die letzte angewandte Miete nicht übersteigen (Gesetz 89-462 vom 6.7.1989 Art. 17, II).
Für Mietverträge, die ab dem 24. August 2022 über eine Wohnung der Energieklasse F abgeschlossen, erneuert oder stillschweigend verlängert werden, muss dem neuen Mieter die letzte angewandte Miete mitgeteilt werden (zur Erinnerung: es ist verboten, seit dem 1. Januar 2025 einen Wohnraummietvertrag über eine Wohnung der Energieklasse G abzuschließen).
Mietpreisbegrenzung
Dieses Experiment ist bis zum 24. November 2026 in bestimmten angespannten Gebieten anwendbar (Art. 140 des Gesetzes 2018-1021 vom 23.11.2018).
Unter Vorbehalt der in Artikel 140 aufgezählten Bedingungen können die betroffenen Gemeinden beantragen, dass ein System zur Mietpreisbegrenzung auf ihrem gesamten Gebiet oder einem Teil davon eingeführt wird.
Der Vertreter des Staates im Departement legt jedes Jahr durch Erlass fest:
- — eine Referenzmiete,
- — eine erhöhte Referenzmiete (gleich der Referenzmiete erhöht um 20 %)
- — und eine verringerte Referenzmiete (gleich der Referenzmiete verringert um 30 %),
Diese Mieten werden als Preis pro Quadratmeter Wohnfläche, nach Wohnungskategorie und geografischem Sektor ausgedrückt.
Die festgesetzte Miete darf die erhöhte Referenzmiete, die den Merkmalen der Wohnung entspricht, nicht übersteigen.
Ein Mietzuschlag kann für Wohnungen angewandt werden, die bestimmte Merkmale hinsichtlich Lage oder Komfort aufweisen.
Begrenzung der Mieterhöhungen
Die bei einer Neuvermietung zulässigen Mieterhöhungen können begrenzt werden:
- — In angespannten Gebieten (in Gemeinden, in denen die Steuer auf leerstehende Wohnungen angewandt wird und die auf der Liste im Anhang des Dekrets Nr. 2013-392 vom 10. Mai 2013, regelmäßig aktualisiert, aufgeführt sind);
- — durch das Sperrdekret vom 27. Juli 2017, das jedes Jahr aktualisiert wird (zuletzt im Juli 2025).
Diese Bestimmungen gelten daher nicht, wenn die Wohnung erstmals vermietet wird oder seit mindestens 18 Monaten nicht mehr vermietet wurde.
Die vom neuen Mieter verlangte Anfangsmiete muss sein:
- — identisch mit der Miete, die auf den vorherigen Mieter angewandt wurde,
- — und angepasst entsprechend der Variation des Mietreferenzindex (IRL), es sei denn, eine Anpassung ist in den letzten 12 Monaten erfolgt.
- — Niedriger als die durch Erlass festgesetzte erhöhte Referenzmiete
Gesetzliche Ausnahmen
Ausnahmsweise kann die Miete des neuen Mietvertrags unter den Bedingungen und Grenzen des Artikels 4 des Sperrdekrets neu bewertet werden:
- — Wenn die Miete des vorherigen Mieters offensichtlich unterbewertet ist: Die Erhöhung der neuen Miete darf die Hälfte der Differenz zwischen einem Betrag, der unter Bezugnahme auf die in der Nachbarschaft für vergleichbare Wohnungen üblicherweise festgestellten Mieten bestimmt wird, und der letzten auf den vorherigen Mieter angewandten Miete nicht übersteigen
- — Wenn seit Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags mit dem vorherigen Mieter oder, falls der Mietvertrag erneuert wurde, seit seiner letzten Erneuerung Verbesserungsarbeiten durchgeführt wurden: Die jährliche Mieterhöhung darf 15 % der tatsächlichen Kosten der Arbeiten einschließlich aller Steuern nicht übersteigen;
- — Wenn seit weniger als sechs Monaten Verbesserungsarbeiten durchgeführt wurden und für einen Betrag, der mindestens der letzten Jahresmiete entspricht: Die Miete kann frei neu bewertet werden.
Wie wird die Miete während des Mietverhältnisses angepasst?
Von Ausnahmen abgesehen (insbesondere bei offensichtlich unterbewerteter Miete) ist die jährliche Erhöhung einer Miete (zu dem zwischen den Parteien vereinbarten Datum oder, mangels Vereinbarung, zum Jahrestag des Mietvertrags) nur möglich, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vorgesehen ist.
Sie darf die Variation des Mietreferenzindex (IRL), der vierteljährlich vom INSEE veröffentlicht wird, nicht übersteigen. Dieser Index entspricht dem Durchschnitt der Entwicklung der Verbraucherpreise ohne Tabak und ohne Mieten in den letzten zwölf Monaten.
Der Vermieter muss seinen Willen bekunden, diese im Vertrag vorgesehene Anpassung anzuwenden. Er verfügt über eine Frist von einem Jahr ab dem vorgesehenen Datum, um den Antrag zu stellen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Anpassung der Miete für das abgelaufene Jahr nicht mehr möglich.
Achtung: Die Miete von Mietverträgen, die ab dem 24. August 2022 abgeschlossen, erneuert oder stillschweigend verlängert wurden und sich auf eine Wohnung der Energieklasse F beziehen, kann nicht angepasst werden (Gesetz 89-462 vom 6.7.1989 Art. 17-1, II). Dasselbe gilt für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2025 für eine Wohnung der Energieklasse G abgeschlossen wurden und erneuert oder stillschweigend verlängert wurden.
Mietsicherheiten: Kaution & Bürgschaft
Vermietung und Kaution
Der Vermieter kann bei der Vermietung einer Immobilie als Hauptwohnsitz eine Kaution verlangen. Sie wird bei Einzug gezahlt, ihr Betrag muss zwingend im Mietvertrag stehen und darf 1 Monat Miete ohne Nebenkosten für eine unmöblierte Vermietung nicht übersteigen (Art. 22 des Gesetzes vom 6. Juli 1989).
Keine Kaution darf verlangt werden, wenn die Miete im Voraus für einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten zahlbar ist. Die Kaution ist auf 2 Monate für eine möblierte Vermietung begrenzt. (Artikel 25-6 desselben Gesetzes)
Achtung: Der Vermieter darf im Rahmen eines Mobilitätsmietvertrags keine Kaution verlangen (Artikel 25-17 desselben Gesetzes).
Vermietung und Bürgschaft
Die Bürgschaft kann eine natürliche Person (Privatperson) oder juristische Person sein, die sich schriftlich (Bürgschaftsurkunde) verpflichtet, dem Eigentümer insbesondere Miete, Nebenkosten und kleine Reparaturen bei Ausfall des Mieters zu zahlen.
Solidarbürgschaft
Beispiel für eine bürgende Organisation: Action Logement über das System Visale. Bei Mietrückständen kann die Organisation bis zu 36 Monatsmieten übernehmen. Der Mieter muss anschließend die Bürgschaft zurückzahlen.
Kündigung und Mieterschutz
Die Gründe für die Kündigung durch den Vermieter
Gemäß Artikel 15 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 gilt: „Wenn der Vermieter seinem Mieter kündigt, muss diese Kündigung begründet sein:“
entweder durch seine Entscheidung, die Wohnung wieder zu bewohnen oder zu verkaufen, oder durch einen berechtigten und schwerwiegenden Grund, insbesondere die Nichterfüllung einer dem Mieter obliegenden Verpflichtung durch den Mieter.
Bei Nichtigkeit muss die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung den geltend gemachten Grund angeben und im Falle der Eigenbedarfskündigung den Namen und die Anschrift des Begünstigten der Wiederinbesitznahme sowie die Art der bestehenden Verbindung zwischen dem Vermieter und dem Begünstigten, der nur der Vermieter, sein Ehegatte, der Partner, mit dem er durch einen zum Zeitpunkt der Kündigung eingetragenen PACS verbunden ist, sein seit mindestens einem Jahr zum Zeitpunkt der Kündigung bekannter Lebensgefährte, seine Vorfahren, seine Abkömmlinge oder diejenigen seines Ehegatten, seines Partners oder seines bekannten Lebensgefährten sein kann.
Wenn er seinem Mieter zur Wiederinbesitznahme der Wohnung kündigt, begründet der Vermieter den tatsächlichen und ernsthaften Charakter seiner Entscheidung zur Wiederinbesitznahme. Die für die Kündigung geltende Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, wenn sie vom Vermieter ausgeht“.
Kündigung bei Kauf einer bewohnten Wohnung
Ebenso sind die Bedingungen, unter denen ein Eigentümer, der eine bewohnte Wohnung erwirbt, seinem Mieter kündigen kann, durch denselben Artikel streng geregelt.
- — Wenn also das Ende des laufenden Mietvertrags weniger als 3 Jahre nach dem Erwerbsdatum eintritt, kann der Vermieter seinem Mieter wegen Verkaufs nur zum Ende der ersten stillschweigenden Verlängerung oder der ersten Erneuerung des laufenden Mietvertrags kündigen (hingegen, wenn das Ende mehr als 3 Jahre nach dem Erwerbsdatum eintritt, kann die Kündigung wegen Verkaufs zum Ende des laufenden Mietvertrags ausgesprochen werden).
- — Handelt es sich um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und tritt das Ende des laufenden Mietvertrags weniger als 2 Jahre nach dem Erwerb ein, wird die vom Vermieter zum Ende des laufenden Mietvertrags ausgesprochene Kündigung 2 Jahre nach dem Erwerb wirksam.
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