¿Qué arrendamiento para un alquiler?
El arrendamiento bajo firma privada
El arrendamiento bajo firma privada se redacta entre particulares y se firma por ellos o vía un gestor locativo o un abogado.
El arrendamiento notarial
El arrendamiento notarial es un acto auténtico, redactado y firmado por el notario y las partes. El acto contiene en particular la obligación de pagar un alquiler.
¿Por qué pasar por un arrendamiento notarial?
Las ventajas del acto auténtico
- — el arrendatario no corre el riesgo de firmar un arrendamiento que no contenga todas las garantías que le ofrece la ley;
- — tiene la seguridad de que las sumas que ha abonado son exactas e incontestables por su propietario;
Lo mismo va de la seguridad del propietario, pues cada tipo de arrendamiento está enmarcado por numerosos textos legislativos y reglamentarios obligatorios.
Ciertos incumplimientos se sancionan penalmente y la responsabilidad de los propietarios es cada vez más buscada. Cuestiones de salud pública justifican a veces estas imputaciones. El arrendador debe estar seguro de respetar bien todas las reglas obligatorias en materia de alquiler de vivienda (noción de vivienda decente, de superficie y volumen mínimo, entrega de diagnósticos obligatorios ...)
Los consejos del notario
Alquiler sin amueblar o amueblado: ¿cuáles son las reglas? ¿Cómo redactar el arrendamiento? ¿Cómo estimar el alquiler? ¿Cómo protegerse del impago del alquiler? ¿A quién hay que alquilar? ¿Qué debe comprender el Estado de lugares? ¿Cuáles son las obligaciones del arrendador (vivienda decente)? ¿Quién está a cargo de los trabajos? ¿La locación necesita una solicitud de autorización previa de puesta en alquiler de vivienda? ...
Frente al aumento de las reglas a respetar en materia locativa, los consejos de un notario serán preciosos en el momento de la puesta en alquiler de un bien y evitarán al arrendador cometer errores u olvidos.
¿Cómo fijar el alquiler?
El principio
El alquiler de los nuevos alquileres (primer alquiler o realquiler con cambio de arrendatario) se fija libremente (Ley 89-462 de 6-7-1989 art. 17, II).
Las excepciones
Viviendas energívoras
El alquiler de los arrendamientos renovados o tácitamente reconducidos a partir del 24 de agosto de 2022, que recaen sobre una vivienda de clase energética G no puede exceder el último alquiler aplicado (Ley 89-462 de 6-7-1989 art. 17, II).
Para los arrendamientos concluidos, renovados o tácitamente reconducidos a partir del 24 de agosto de 2022 sobre una vivienda de clase energética F, el nuevo arrendatario debe ver el último alquiler aplicado (recordatorio, está prohibido concluir un arrendamiento de vivienda sobre una vivienda de clase energética G desde el 1 de enero de 2025).
Limitación de los alquileres
Esta experimentación es aplicable hasta el 24 de noviembre de 2026 en ciertas zonas tensas (art. 140 de la ley 2018-1021 de 23-11-2018).
Bajo reserva de las condiciones enumeradas en el artículo 140, los municipios concernidos pueden solicitar que se ponga en marcha un dispositivo de limitación de los alquileres sobre todo o parte de su territorio.
El representante del Estado en el departamento fija, cada año, por decreto:
- — un alquiler de referencia,
- — un alquiler de referencia incrementado (igual al alquiler de referencia incrementado en un 20 %)
- — y un alquiler de referencia disminuido (igual al alquiler de referencia disminuido en un 30 %),
Estos alquileres se expresan por un precio por metro cuadrado de superficie habitable, por categoría de viviendas y por sector geográfico.
El alquiler fijado no puede exceder el alquiler de referencia incrementado correspondiente a las características de la vivienda.
Un complemento de alquiler puede aplicarse para viviendas que presenten ciertas características de localización o de confort.
Encuadramiento de los aumentos de alquileres
Los aumentos de alquileres autorizados durante una nueva puesta en alquiler pueden limitarse:
- — En zona tensa, (en los municipios donde se aplica el impuesto sobre viviendas vacantes y que figuran en la lista anexa al decreto n° 2013-392 de 10 de mayo de 2013, regularmente actualizado);
- — por decreto de bloqueo de 27 de julio de 2017, actualizado cada año (y últimamente en julio de 2025).
Estas disposiciones no se aplican pues si la vivienda se alquila por primera vez o ya no se alquila desde hace al menos 18 meses.
El alquiler inicial solicitado a un nuevo arrendatario debe ser:
- — idéntico al que se aplicaba al anterior arrendatario,
- — y revisado en función de la variación del índice de referencia de los alquileres (IRL) salvo si una revisión ha intervenido en el curso de los 12 meses precedentes.
- — Inferior al alquiler de referencia incrementado fijado por decreto
Excepciones legales
Por excepción, el alquiler del nuevo contrato de alquiler puede ser reevaluado en las condiciones y los límites fijados por el artículo 4 del decreto de bloqueo:
- — Si el alquiler del anterior arrendatario está manifiestamente infravalorado: el alza del nuevo alquiler no puede exceder la mitad de la diferencia entre el importe de un alquiler determinado por referencia a los alquileres habitualmente constatados en la vecindad para viviendas comparables y el último alquiler aplicado al anterior arrendatario
- — Si se han realizado trabajos de mejora desde la conclusión del contrato de alquiler inicial con el anterior arrendatario o, en caso de que el arrendamiento haya sido renovado, desde su última renovación: el alza del alquiler anual no puede exceder el 15 % del coste real de los trabajos con todos los impuestos incluidos;
- — si se han realizado trabajos de mejora desde hace menos de seis meses y por un importe como mínimo equivalente al último año de alquiler: el alquiler puede ser libremente reevaluado.
¿Cómo se revisa el alquiler en curso de arrendamiento?
Salvo excepciones (en particular en caso de alquiler manifiestamente infravalorado), el aumento anual de un alquiler (en la fecha convenida entre las partes o, en su defecto, en la fecha de aniversario del arrendamiento) solo es posible si está expresamente previsto en el contrato de alquiler.
No puede ser superior a la variación del índice de referencia de los alquileres (IRL), publicado trimestralmente por el INSEE. Este índice corresponde a la media, sobre los doce últimos meses, de la evolución de los precios al consumo, fuera tabaco y fuera alquileres.
El arrendador debe manifestar su voluntad de aplicar esta revisión prevista en el contrato. Dispone de un plazo de un año, a contar de la fecha prevista, para hacer la solicitud. Pasado este plazo, la revisión del alquiler para el año transcurrido ya no es posible.
Atención: El alquiler de los arrendamientos concluidos, renovados o tácitamente reconducidos a partir del 24 de agosto de 2022, que recaen sobre una vivienda de clase energética F no puede ser revisado (ley 89-462 de 6-7-1989 art. 17-1, II). Lo mismo para los arrendamientos renovados o tácitamente reconducidos y concluidos anteriormente al 1 de enero de 2025 para una vivienda de clase energética G.
Garantías del Arrendamiento: Fianza y Aval
Alquiler y depósito de garantía
El arrendador puede exigir un depósito de garantía en el momento de la puesta en alquiler de un bien a título de residencia principal. Abonado al entrar en los lugares, su importe debe obligatoriamente figurar en el arrendamiento y no puede ser superior a 1 mes de alquiler sin cargas para un alquiler sin amueblar (no amueblado, artículo 22 de la ley de 6 de julio de 1989).
Ningún depósito de garantía puede ser solicitado si el alquiler es pagadero por adelantado por un periodo superior a 2 meses. El depósito de garantía está limitado a 2 meses para un alquiler amueblado. (Artículo 25-6 de la misma ley)
Atención: el arrendador no puede exigir depósito de garantía en el marco del arrendamiento movilidad (artículo 25-17 de la misma ley).
Alquiler y fianza
La fianza puede ser una persona física (particular) o moral que se compromete por escrito (acto de fianza) a pagar al propietario, en particular el alquiler, las cargas y las reparaciones locativas en caso de impago del arrendatario.
Fianza Solidaria
Ejemplo de organismo que se hace fiador: Action logement, vía el dispositivo Visale. En caso de impagos de alquileres el organismo puede hacerse cargo del equivalente de 36 mensualidades máximo. El arrendatario deberá luego reembolsar la fianza.
Desahucio y protección de los arrendatarios
Los motivos del desahucio dado por el arrendador
Conforme al artículo 15 de la ley de 6 de julio de 1989, “Cuando el arrendador da desahucio a su arrendatario, este desahucio debe estar justificado:
ya sea por su decisión de retomar o de vender la vivienda, ya sea por un motivo legítimo y serio, en particular el incumplimiento por el arrendatario de una de las obligaciones que le incumben.
Bajo pena de nulidad, el desahucio dado por el arrendador debe indicar el motivo alegado y, en caso de retoma, el nombre y dirección del beneficiario de la retoma así como la naturaleza del vínculo existente entre el arrendador y el beneficiario de la retoma que no puede ser más que el arrendador, su cónyuge, el compañero al que está ligado por un pacto civil de solidaridad registrado en la fecha del desahucio, su concubino notorio desde al menos un año en la fecha del desahucio, sus ascendientes, sus descendientes o los de su cónyuge, de su compañero o de su concubino notorio.
Cuando da desahucio a su arrendatario para retomar la vivienda, el arrendador justifica el carácter real y serio de su decisión de retoma. El plazo de preaviso aplicable al desahucio es de seis meses cuando emana del arrendador”.
Desahucio en caso de compra de vivienda ocupada
Del mismo modo, las condiciones en las que un propietario que hace la adquisición de una vivienda ocupada puede dar desahucio a su arrendatario están estrictamente enmarcadas por el mismo artículo.
- — Así, si el término del contrato de alquiler en curso interviene menos de 3 años después de la fecha de adquisición, el arrendador no puede dar desahucio a su arrendatario por venta más que al término de la primera reconducción tácita o de la primera renovación del contrato de alquiler en curso (en cambio, si el término interviene más de 3 años después de la fecha de adquisición, el desahucio por venta puede darse al término del contrato de alquiler en curso).
- — Si se trata de un desahucio por retoma y que el término del arrendamiento en curso interviene menos de 2 años después de la adquisición, el desahucio dado por el arrendador al término del contrato de alquiler en curso surtirá efecto 2 años a contar de la adquisición.
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